Date : 7 octobre 2016
Présent :
- Sonia ZAWISLAK
- Nazhia BENALU – DUVAL
- Mylène BAUZON
- Nicolas LELOUP
- Marc BERTIN
- Thierry BÉNET
Absent :
- Christophe SAVARY (excusé)
- Myriam ELUARD (excusé)
- Omar HASSOUNI (excusé)
Début de séance : 19h30
Fin de séance : 22h40
Sujets abordés:
1 – Bilan sur la vérification des comptes
La vérification des comptes de la copropriété sur un exercice de 15 mois (01/04/2015 au 30/06/2016) a été réalisée par Mme BAUZON, Mme BENALI-DUVAL et Mr BERTIN le 26 septembre 2016 au sein de notre cabinet de syndic ImmoMax. La vérification a pris 7h00 en tout.
Globalement, la répartition des différentes charges a correctement été faite par le cabinet de syndic ImmoMax; seules quelques erreurs minimes ont été trouvées par le Conseil Syndical.
Les relevés d’eau froide, d’eau chaude et de thermies n’ont pas encore été intégrés en répartition par clé.
Le poste entretien des espaces verts a augmenté de +3.3% avec de bien meilleures prestations
Les factures présentées se montent à 300 418€, pour un budget de 314 000€, soit une surestimation de ce dernier de 13 582€ à ce jour.
Compte tenu de la surestimation du budget de 13 000€, du fond de roulement de 40 000€, des impayés pour environ 40 000€ (dont Nexity pour 30 600€) et des factures en cours de traitement, la trésorerie s’élève à plus de 20 000€, ce qui est satisfaisant.
Les 3 contrats de maintenance “FP Incendie” seront à vérifier concernant le nombre de postes concernés et leur répartition entre les Bâtiments 1 et 2 ainsi que le parking lors de la prochaine mise en concurrence.
Les références des ascenseurs ont changées avec le passage de OTIS à IREA.
Nous avons découvert un nouveau compteur EDF, mais ne sommes pas sûr de son affectation.
2 – Préparation de l’AG
Lors de l’AG, il sera fait une présentation des comptes de notre copropriété. Les membres du CS souhaitent parler lors de ce compte rendu, du manque de respect de certains propriétaires qui ne paient pas leurs charges auprès du Syndic depuis la création de la résidence. Ces paiements pourraient entrainer des problèmes de trésorerie et avoir pour conséquence de ne pas ou plus pouvoir payer tel ou tel prestataire (chauffage, entretien général, etc…). Il sera également fait un point sur la créance de Nexity sur notre copropriété.
Information sur les travaux de couvertine
L’ensemble des toits de la copropriété vont être en travaux prochainement. En effet, la création des couvertines n’a pas été réalisée par le promoteur dans les règles de l’art. Cela a fait apparaître dans plusieurs appartements, des infiltrations parfois importantes, dégradant parfois largement ces derniers (plinthes décollées, plafonds effondrés ou cloqués, marre d’eau dans les appartements, etc..).
Proposition de changement de porte de parking.
La porte d’entrée du parking commence à montrer plusieurs faiblesses et grince parfois énormément, gênant les résidents situés sur les 5 étages au dessus. Aussi, pour anticiper une panne complète de celle-ci et permettre de retrouver le calme à chaque ouverture, le Conseil Syndical a fait réaliser 3 devis pour en changer au profit d’un modèle plus rigide et répondant aux exigences que nous avons soumis (bruit, couleur, fiabilité, méthode d’ouverture, 2 moteurs, etc…). Il sera proposé en AG d’en changer (cette année ? on attend qu’elle casse ? si on change, quel devis prendre ?).
Proposition de changer les ampoules de la copropriété au profit de lampe LED.
Le Conseil Syndical avait pensé pouvoir changer lui même certaines lampes de la copropriété afin de limiter le cout du changement éventuel; pour des raisons de sécurité et d’assurance, l’idée a été abandonnée.
La proposition est porté par le Conseil Syndical et c’est Mr LELOUP au sein du CS qui est en charge du projet. Ainsi, grâce à ses relations, nous avons pu déterminer le coût matériel.
A noter que le cout approximatif serait de 18 000€ HT pour toute la copro, auquel il faudra ajouter le coût de la prestation d’installation.
Normalement, 2 ou 3 devis devraient être présentés lors de l’AG pour cela.
Le Conseil Syndical négociera au mieux les devis après comparatif.
Ce changement de technologie permettrait normalement de gagner environ 11 000€ TTC en charge d’électricité sur une année…
Proposition de changement des moquettes sur les halls A/Bat. 1 et hall B/Bat. 2
Le CS souhaite reconduire la proposition de changer les moquettes dans ces 2 halls suite à des remontées de propriétaires auprès de certains membres du CS.
Proposition d’interdire la suppression des haies sur les appartements du RdC.
3 – Bilan du changement des étiquettes sur les boites aux lettres
Depuis le début du mois de septembre 2016, le Conseil Syndical a distribué dans toutes les boites aux lettres, une nouvelle étiquette à mettre sur la façade de la boite. Cette étiquette a été normalisée afin de respecter un dessign et faire apparaître quelque chose d’uniforme dans les entrées de chaque hall.
Une grande partie des propriétaires et locataires ont mis en place ce nouvel affichage. Nous avons reçu un peu moins de 10 demandes de modification à ce jour: elles ont été faites en général dans la semaine ou cela nous avait été demandé. Néanmoins, certains occupants n’ont toujours pas mis en place ce nouvel affichage pourtant facile à installer (environ 15 à 20%). Le CS relancera ces personnes afin qu’elles mettent en place la nouvelle étiquette proposée.
4 – Liste des devis reçu à valider par le CS
Devis de réparation dans le hall A du bâtiment 1 pour la somme de 440€ HT : devis accepté
A noter que le CS a négocié avec l’artisan pour obtenir une couche de peinture supplémentaire sur le mur en face des boites aux lettres afin de garder une certaine harmonie dans ce hall.
Devis remplacement des lampes dans le local poubelle du bâtiment 2 pour la somme de 305€ HT : devis accepté
Depuis un peu moins de 2 mois environ, il n’y a plus de lumière dans ce local poubelle: les 2 rampes de néons sont HS et doivent être remplacées à cause en partie de l’humidité et des inondations de l’hiver dernier. Le CS à souhaité tester dans ce local, le nouvel éclairage LED sous forme de rampe comme il sera proposé d’en changer sur l’ensemble du parking. La différence de coût entre ce type d’éclairage et du “néon traditionnel” n’étant pas important, le devis a été accepté.
Devis d’installation de “casquette” au dessus des digicodes du Hall A/Bâtiment 1 et Hall B/Bâtiment 2 pour la somme de 330€ HT: devis mis en suspend.
Ce devis avait été demandé suite au changement de la platine digicode sur le Hall B/Bâtiment 2; le technicien qui était intervenu nous avait conseillé de mettre ce type de protection. Cette “casquette” devait permettre la protection du digicode de la pluie et éviter que la platine, à l’intérieur du digicode, ne s’oxyde. Le CS a émis un doute sur l’efficacité de cet ajout. Il a donc été décidé de revoir la proposition ultérieurement.
Devis de réparation de la grille sur la cheminée de la chaufferie : devis trop important pour “juste” remettre 3 vis inox.
Le Conseil Syndical réalisera lui même la pose des 4 vis inox qui tiennent la grille au sommet de la cheminée.
5 – Points divers
Suite aux malfaçons (manque d’affichage, méthode utilisée, empoisonnement d’animaux domestiques, etc…) de la société en charge de la dératisation au sein de la copropriété, le contrat a été résilié et une nouvelle société va être proposée au CS par le syndic.
Contact à clé dans les ascenseurs voté lors de la précédente AG : les travaux devraient commencer durant le mois de novembre. Ils ont été retardés par le manque d’organisation des 2 sociétés qui doivent intervenir pour réaliser l’opération (l’ascensoriste et l’électricien).
La ligne de téléphone dans l’ascenseur du Hall B/Bâtiment 1 n’a pas fonctionné jusqu’en août 2015 : le défaut a été constaté par la nouvelle société en charge de l’entretien de nos ascenseurs et la facturation de cette ligne a donc débuté qu’en octobre 2015.
A noter que l’ascensoriste teste tous les mois (obligation contractuelle) le bon fonctionnement de la ligne de téléphone de chaque ascenseur.
Rappel au sein du Conseil Syndical : toute panne d’un ascenseur passe par un appel auprès du Syndic sauf (et uniquement dans ce cas) si une personne est en danger ou coincée dans l’ascenseur. Cela évite les multiples appels auprès de la société et les quiproquos qui ont pu déjà se produire par le passé : le syndic est en charge de suivre la réparation et d’assurer son exécution au plus vite.
Changement des codes d’accès à la copropriété : un changement des codes d’accès est prévu durant le mois de janvier 2017; le syndic enverra un courrier postal à chaque propriétaire, un mois avant l’exécution du changement.
Allumage du chauffage sur la copropriété pour la période hivernale : la demande partira ce lundi 10 octobre pour une exécution prévue vers le 20 octobre.
Un nouveau poteau a été installé devant le local EDF à l’entrée de la rampe de parking.
Le CS a sollicité la mairie qui nous avait déjà posé les poteaux l’an dernier, mais avait omis l’installation d’un troisième le long du local EDF pour éviter le stationnement de véhicule en haut de la rampe.
Le CS va solliciter le syndic pour savoir ou en est le changement du coffret électrique des pompes de relevage, situés dans le jardin.
Ce coffret n’est plus étanche et est responsable des inondations que nous avons eues l’hiver dernier. L’hiver approchant, il serait souhaitable que ce boitier soit changé avant l’arrivée des grosses pluies.
Bilan sur la pose du lino en remplacement de la moquette sur le Hall A/Bâtiment 2.
L’opération s’est déroulée en juillet dernier après plusieurs relances. La société est intervenue durant 2 jours mais des malfaçons ont ensuite été relevées par les membres du Conseil Syndical sur cette pose. Suite à cela, une réunion avec le prestataire a été faite début septembre et une mise en conformité à pu être réalisée par la suite afin de retrouver des couloirs propres tel qu’espéré. Il manque toutefois encore une barre de seuil au 3eme étage vers l’escalier de secours.
Lors de cette opération, il a été vu que si elle devait être refaite dans d’autres halls ou bâtiments, un ragréage serait à prévoir avant la pose du lino. Un effet “d’écho” est maintenant apparu lorsqu’on parle dans les couloirs: la moquette amortissait le bruit, effet que le lino n’a pas.
Quelques photos “avant” et “après” ont été mises en ligne sur le site WEB ici.
Le CS va relancer le syndic sur le problème de notre appartenance à l’AFUL du Bd de la Gare; Nexity devrait gérer cette AFUL mais ne convoque aucune assemblée alors qu’elle doit le faire chaque année. L’idée est de rétrocéder toutes les parties “blanches” à la mairie.
Jardins : la société de ménage a la charge d’arroser les plantes et quelques oublis ont été constatés cet été. Avec la sécheresse qui a sévit durant les mois de juillet & août 2016, plusieurs plantes se portent mal. Un rappel va être fait à la société de ménage pour cela.
Caméra de surveillance : les caméras de surveillance qui ont été annoncés lors de la précédente AG vont être installées au début de ce mois d’octobre; un affichage “copropriété sous surveillance” va également être installé.
Palissade bois le long de la ligne RATP: il est envisagé de faire réaliser un devis pour faire installer des panneaux de palissade en plus dans la continuité de celle existante mais qui ne couvre pas toute la séparation entre notre copropriété et les voies RATP.
Incivilité : le CS continu de lutter contre les incivilités au sein de la copropriété, mais cela reste une affaire de tout le monde !
Aussi, même si certaines personnes ont pu comprendre (après plusieurs heures d’explications) qu’il n’était pas normal de “squatter” la place de parking de leur voisin, d’autres ont repris cette même attitude et ont pu même se montrer très agressif en plus.
Le CS dénonce ces faits et essaie à travers le dialogue, de faire changer ces habitudes “anormales”.
Appel aux propriétaires : la prochaine AG va se dérouler avant la fin de l’année et il est possible que certains propriétaires aient envie de faire passer des idées. Aussi, le CS va réaliser un affichage pour faire remonter les idées d’évolutions, de changement et toutes propositions d’améliorations pouvant concerner notre copropriété. Le CS rassemblera ces idées et les transmettra au Syndic sauf si le propriétaire souhaite les remonter lui-même.
Merci de votre participation.